שוק הנדל"ן בישראל הוא אחד התחומים הדינמיים והמשפיעים ביותר על הכלכלה והחברה הישראלית. בין אם מדובר ברכישת דירה ראשונה, השקעה בנכסים, או השתתפות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תחום הנדל"ן מציב בפנינו אתגרים והזדמנויות רבות. במאמר זה נסקור מספר נושאים מרכזיים בעולם הנדל"ן הישראלי: מכירה וקנייה של דירות מגורים, התחדשות עירונית, ומיסוי מקרקעין.
מכירה וקנייה של דירות מגורים היא ללא ספק אחת הפעולות המשמעותיות ביותר שאנשים מבצעים בחייהם. התהליך כולל מספר שלבים חשובים, החל מחיפוש הנכס המתאים, דרך משא ומתן על המחיר, וכלה בחתימה על חוזה והעברת הבעלות. בשנים האחרונות, שוק הדיור בישראל מתאפיין בעליות מחירים משמעותיות, מה שהופך את הרכישה לאתגר עבור רבים, במיוחד עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. עם זאת, ישנן גם הזדמנויות, כמו תוכניות ממשלתיות שונות לסיוע ברכישת דירה, כגון "מחיר למשתכן" או משכנתאות בתנאים מועדפים. חשוב מאוד להיות מודעים לכל ההיבטים המשפטיים והכלכליים של העסקה, כולל בדיקת הנכס, רישום הזכויות, והשלכות המס.
מיסוי מקרקעין הוא נושא מרכזי נוסף שיש להבין היטב בכל עסקת נדל"ן, ושמרבית עוה"ד העוסקים בתחום המקרקעין – אינם מבינים בו. בישראל, ישנם מספר סוגי מיסים הקשורים לנדל"ן, כאשר העיקריים הם מס שבח ומס רכישה. מס שבח מוטל על המוכר ומחושב על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס. זהו מס גבוה במיוחד, העלול להשפיע לרעה על המחשבה למכור נדל"ן.
גובה המס תלוי במספר גורמים, כולל תקופת הבעלות על הנכס ומספר הנכסים בבעלות המוכר. כאשר אנו עוסקים בדירת מגורים אחת שיש לרוכש הדירה, הוא פטור לחלוטין מתשלום מס שבח (למעט במקרים מיוחדים כגון: דירה יקרה במיוחד וכיוצ"ב). כאשר אנו עוסקים ברכישה של דירה שניה או יותר, או של נדל"ן עסקי, וכאשר אנו עוסקים בירושת נכס נדל"ני – החשבון הוא אחר, וחובה להתייעץ עם מומחה בתחום, שאחרת – תשלמו מס גבוה ביותר, ולחינם.
מס רכישה, לעומת זאת, מוטל על הקונה ומחושב כאחוז ממחיר הרכישה. מס רכישה הוא נמוך משמעותית, ולכן – יש לעסוק גם בו, לשם הפחתה עד לרמת הפטור המלא, אולם מס רכישה לא יגביל רוכש מרכישת דירה. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס (דירת מגורים או נכס אחר) ולמספר הדירות שבבעלות הרוכש. חשוב לציין כי ישנן הקלות ופטורים שונים ממיסים אלו, במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה או בעסקאות מסוימות של התחדשות עירונית.
בנוסף למיסים אלו, יש להתחשב גם במס ערך מוסף (מע"מ) בעסקאות נדל"ן, אשר מוטל על רכישת דירה חדשה מקבלן. עם זאת, בעסקאות בין פרטים (יד שנייה) אין חיוב במע"מ. ישנם גם היבטי מס נוספים שיש לקחת בחשבון, כמו מס הכנסה על הכנסות משכירות או היטל השבחה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.
חשוב להדגיש כי עולם הנדל"ן בישראל הוא מורכב ודינמי, עם שינויים תכופים בחקיקה, במדיניות הממשלתית ובתנאי השוק. לכן, בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר ברכישה או מכירה של דירה, השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית, או תכנון מס אפקטיבי, חיוני לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ומעודכן.
התחדשות עירונית היא נושא שהופך להיות יותר ויותר מרכזי בשיח הנדל"ני בישראל. שתי התוכניות המרכזיות בתחום זה הן תמ"א 38 ופינוי-בינוי. תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית 38) היא תוכנית שנועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, תוך מתן תמריצים ליזמים בדמות זכויות בנייה נוספות. התוכנית מאפשרת שיפוץ וחיזוק של בניינים קיימים, או הריסה ובנייה מחדש. פינוי-בינוי, לעומת זאת, היא תוכנית מקיפה יותר שבה שכונה שלמה או מתחם גדול עובר התחדשות, כולל הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם. שני סוגי הפרויקטים הללו מציעים הזדמנויות משמעותיות לבעלי דירות לשדרג את נכסיהם, אך גם מעלים אתגרים מורכבים מבחינה משפטית, כלכלית וחברתית. לאחרונה, הוחלט בממשלה על הפסקת פרויקט תכניות תמ"א 38, ועל השקעה משמעותית יותר בפרויקטים של פינוי בינוי. הרעיון היה לפתח את הפריפריה הישראלית ולהפוך בה את הבתים לחדשים יותר, אולם מרבית האישורים לפרויקטים של פינוי בינוי ניתנו דווקא בערים המבוססות, כגון – תל אביב, ראשון לציון ועוד. שווה בהחלט לבדוק פרויקטים כאלו, ואם ישנה אפשרות, להתקשר עם עו"ד, שייצג את כל בעלי הדירות בבניין. חשוב לזכור – בעלי הדירות הם בעלי הנכס היקר לכולם, ולכן – עליהם לקבל את מקסימום ההתחשבות מצד הקבלנים המבצעים את העבודה.
כעורכת דין , המתמחה בתחום הנדל"ן, אני מציעה ללקוחותיי ליווי מקצועי ואישי בכל שלבי העסקה. מניסיוני הרב, אני יודעת כי ייעוץ נכון יכול לחסוך כסף רב ולמנוע בעיות עתידיות. אני מתעדכנת בכל עת, בקשרים צמודים לכל הגורמים הרלוונטיים בתחום הנדל"ן בישראל, וגם חברה בוועדת קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין. אשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או צורך בתחום הנדל"ן.
