מיסוי מקרקעין הוא נושא מרכזי שיש להבין היטב בכל עסקת נדל"ן, ושמרבית עוה"ד העוסקים בתחום המקרקעין – אינם מבינים בו. בישראל, ישנם מספר סוגי מיסים הקשורים לנדל"ן, כאשר העיקריים הם מס שבח ומס רכישה. מס שבח מוטל על המוכר ומחושב על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס. זהו מס גבוה במיוחד, העלול להשפיע לרעה על המחשבה למכור נדל"ן.
גובה המס תלוי במספר גורמים, כולל תקופת הבעלות על הנכס ומספר הנכסים בבעלות המוכר. כאשר אנו עוסקים בדירת מגורים אחת שיש לרוכש הדירה, הוא פטור לחלוטין מתשלום מס שבח (למעט במקרים מיוחדים כגון: דירה יקרה במיוחד וכיוצ"ב). כאשר אנו עוסקים ברכישה של דירה שניה או יותר, או של נדל"ן עסקי, וכאשר אנו עוסקים בירושת נכס נדל"ני – החשבון הוא אחר, וחובה להתייעץ עם מומחה בתחום, שאחרת – תשלמו מס גבוה ביותר, ולחינם.
מס רכישה, לעומת זאת, מוטל על הקונה ומחושב כאחוז ממחיר הרכישה. מס רכישה הוא נמוך משמעותית, ולכן – יש לעסוק גם בו, לשם הפחתה עד לרמת הפטור המלא, אולם מס רכישה לא יגביל רוכש מרכישת דירה. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס (דירת מגורים או נכס אחר) ולמספר הדירות שבבעלות הרוכש. חשוב לציין כי ישנן הקלות ופטורים שונים ממיסים אלו, במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה או בעסקאות מסוימות של התחדשות עירונית.
בנוסף למיסים אלו, יש להתחשב גם במס ערך מוסף (מע"מ) בעסקאות נדל"ן, אשר מוטל על רכישת דירה חדשה מקבלן. עם זאת, בעסקאות בין פרטים (יד שנייה) אין חיוב במע"מ. ישנם גם היבטי מס נוספים שיש לקחת בחשבון, כמו מס הכנסה על הכנסות משכירות או היטל השבחה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע.
כמובן שברכישה או במכירה של נדל"ן, יש לעבור גם את אישורי המועצות המקומיות או העיריות. הטיפול בהן צריך שיעשה באופן מיידי, משום שהעיריות עלולות לעכב מכירה/רכישה של נדל"ן.
בעית הבעיות עם העירייות/המועצות המקומיות שלפתע, דווקא עם מכירתו של נדל"ן, מגלה המוכר כי על הנכס שבבעלותו הוטלו היטלי השבחה. במועצות מקומיות רבות – היטלי ההשבחה גבוהים במיוחד, בשל שינויים מבניים ששינתה העירייה /הרשות המקומית באזור הנכס הנמכר, כגון: רכבת קלה בתל אביב, או פרוייקט של פינוי בינוי עתידי שטרם רקם עור וגידים אך עבר הצבעה בועדה. כאן בדיוק, חשוב סיועו של עו"ד מומחה לתחום, שיודע כיצד להגיע, לבדוק, לשוחח ולהתעמת עם כל העומד בפניו.
מעבר לכל הללו, ישנם נכסים רבים בישראל שעדיין בבעלות רמ"י – הרשות למקרקעי ישראל. גם מולם, ההתמודדות עשויה להיות מורכבת, וכדאי להיעזר בעו"ד המתמחה בתחום.
חשוב להדגיש כי עולם הנדל"ן בישראל הוא מורכב ודינמי, עם שינויים תכופים בחקיקה, במדיניות הממשלתית ובתנאי השוק. לכן, בכל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר ברכישה או מכירה של דירה, השתתפות בפרויקט התחדשות עירונית, או תכנון מס אפקטיבי, חיוני לקבל ייעוץ משפטי מקצועי ומעודכן.
